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养老金不是来救市的

2018-12-07 14:48:57

养老金不是来救市的

复旦大学金融与资本市场研究中心主任谢百三教授  (一)、2001年起房地产市场价格急速上涨,人心惶惶主力资金流入个股(02/03) 机构资金流向已发现巨变 免费Level-2高速行情 收费软件强大功能限时免费   中国大中城市的房地产在年期间是处于被调整,下跌过程中的,朱镕基作为常务副总理亲自兼任中国人民银行行长,下大力气打压“股市热”、“开发区热”、“房地产热”。但从2001年起,各地政府开始关注这一影响极大的市场,想尽办法提供各种优惠政策,比如上海市给买房者提供蓝印户口,让“新上海人”的子女凭蓝印户口考大学,录取分数可比外地学子低100分。此外,买上海房的人,还可以个人所得税抵房款(即免交个人所得税)。从2001年起,上海房地产市场开始启动、升温,以致到后面谁也不知道它会涨到多少,它的上升空间有多大,人心惶惶,人心浮动。  从2001年起,中国大中城市房地产急速上涨,结果证明2001年的抢房者,特别是通过银行按揭的抢房者所作的都是对的,他们避免了在新一轮贫富分化中落入窘境。  (二)、中国大中城市房地产大涨10年,有不可抗拒原因  很多人对房地产上涨过快耿耿于怀,其实,它的上涨是多种原因造成的,有很多原因是不可抗拒的,认识到这一点,在当时抢买一套房就是十分必要的。这些不可抗拒的原因是:  ①、美国9.11事件。恐怖主义袭击,标志着美国必然要发动一场报复战争,必打塔利班,美国一开战,必大量印美元,实行十分宽松货币政策。美元多了,必向中国等新兴国家流动,中国人民币要升值,利率又是美国的10多倍,美元等外汇必大量进入中国,中国的外汇占款必急剧增加,国内不得不多发货币。这样,黄金、石油与中国大中城市房地产就会吸引大量货币而急剧上涨。  ②、房地产确是中国经济的支柱产业,直接关联19个产业,间接影响42个产业。一业兴,百业兴。地方政府要发展经济,把GDP搞上去,就一定会呵护、发展房地产,而只有在上涨的势头中,这一行业才可大发展。  ③、每年中国大学生毕业600多万,全部不肯离开大中城市,等于300万个家庭,需300万套房子。  ④、每年农民工有300万500万进城,进来了,就动态地留下来了(有进有出,总体是进多,出少),要100年才能进完。他们买不起房就租,租就是分期付款地买。这都构成了刚性需求。  ⑤、地方财政需要卖地才能维持。2010年,北京、上海、天津的卖地收入,占了三地财政收入额60%以上。这就是“土地财政”。土地是地方政府的通灵宝玉、命根子,他们是鼓励房地产涨,而怕跌的,一跌,土地卖不掉了,地方财政就限于破产边缘。  ⑥、在内外夹击的种种因素下,中国的货币越发越多,有的是主动多发的,有的是无奈多发的。2000年,中国的M2为11.8万亿,它与GDP比例是1.38倍。而2011年,,M2已达80万亿了,它和GDP的比例是1.9倍,而美国这一数据仅0.65倍。  当大量资金、货币集中到来时,它并不一定会导致全面通胀,而会集中进入一些地方、产业及产品,而这些地方、产业供不应求,又不可能再生。这就是黄金、石油、古董、古诗画及大中城市的房地产。资金集中涌入,日涨夜大,无法压抑。  (三)、目前的房地产调控是极严厉的,非正常市场行为下的现象  2011年起,我国大中城市的调控取得了明显效果。2012年春节,首都北京,七天出现了零成交,上海成交量也急剧下降,各地新房价格也有了20%的下跌。但这种下跌、成交量的萎缩是在极严厉的调控下发生的,可以说是古今中外,从未发生过的。由于房地产低迷引起的副作用,对宏观经济之影响还在持续、发生之中。  (四)、三、五年前不买房,卖掉房的人,对小孩的伤害是灾难性的  中国大中城市房地产的大涨,使中国贫富分化加剧。  有一位复旦大学的女生,2001年,爸爸妈妈说,“我们只能给你50万做嫁妆,你自己去运作吧。”这个女生对宏观经济及上海房地产市场作一番调查后,用50万元,在银行按揭一下子买了5套房。我们非常为她担心,万一房价波动,跌下去,她的利息,实价付得出吗?她笑着说:“老师,你们讲了那么多上涨原因,我感到,房价必涨。”10年过去了,她的五套房子都涨到250万300万了。她在房子涨到60万时,卖掉一套,还清了全部银行贷款,另外4套房子就是白得了。她成了标准的富姐。  另一种人,却在不断上涨的房价面前,总是算实价,算总账,不敢买房子。一位作家,从湖北到北京,不断地存款,存到100万时,房价涨到150万了,存到150万时,房价涨到250万了,他写了个文章,哀叹房价之急涨,他怎么拼命写文章也赶不上房价,写文章挣的钱,都淹没在房价上涨之中,白干了很多年。  特别令人遗憾与难过的是,有的人是不听劝告,在四年前坚决把房卖掉,现在成了终生的遗憾。  一位亲戚,四年前来短信,说杭州市政府给了他们一套动迁房指标,让我去杭州看看,出出主意,我于周末匆匆赶去,一看,非常好。一套90万,一套138万,两套任选一套。我亲自骑车,到美丽的西湖仅10分钟,而西湖,是中国最美的地方啊。我确认这里的房价必然大涨,劝这位亲戚及夫人,坚决买下来。他们只有80万元,我说我们可以凑给你。他“人穷志不穷”,坚决不要,有卖掉之意。我真的怕了,当晚请了杭州一家银行的副行长(我的MBA学生),他的年轻的妻子是杭州一家着名房地产发展商的售楼小姐,他们做东,请我和亲戚全家吃饭,从晚上6:30到10:30,一直劝他们买房,钱不够,银行可以借。他们点头,又不可置否,犹豫不决。我把他夫人悄悄拉到一边,说:“一定要把这套房子买下来,大小均可,这是你们家最后一块黄金。最后一块金砖啊!它必涨啊!”她吱吱我我地犹豫着应承着,但明显地想卖掉。  一周以后,亲戚来了个信,他以158万将大房买进后又卖掉了,挣了20万,他说:“我一个月工资仅3000元,要很多年才挣到这20万啊!问你们一借,欠债更多啊!”我气极,让他立即同样买一套回来,几年后必涨,契税等由我出。他干脆关机,不回信了。四年过去了,这套近西湖的房涨了约200万。他们夫妻从此不敢骑车经过此地,说每每经过心里像刀割一样的疼。现在,他们的小孩26岁了,谈恋爱要买房那个了,但100万怎么在大城市买房呢?  贫富差别就此大距离拉开了。  唉,有的事,是可以预测的。宏观经济是可以预测的,微观经济是不可预测,明明可以预见的,何以不听劝告呢?  【本周股市处于反弹之中,人们都盼着养老金尽早入市。养老金进入股市肯定是一个利多,但是全国的养老金余额是1.92万亿。据我们所知,真正入市的只能占30%,而且这也是要求非常严格的,入市也就是5000多亿,而深沪两地的股票市值已经达到20万亿。此外要提醒大家的是,养老金是保命钱,我国很多城市已经进入老龄化城市,养老金是只能赚不能赔的,是来保值升值的,他不是来救市,即使规定他们3月份4月份入市,他们也不一定入市的,他们一定会选择一个低点,这是个商业秘密,不能在哄高时去买股票。】

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